Как в Украине сдать квартиру официально и в какую копеечку это влетит арендодателю

Каждый второй украинец покупает квартиру в новострое не для того, чтобы в ней жить, а для того, чтобы на ней зарабатывать. Сдавать недвижимость было выгодно всегда. Это пассивный доход, который не отнимает много времени и сил у владельца бизнеса. В зависимости от сдаваемой в аренду площади, можно каждый месяц получать неплохие деньги. В этой статье расскажем:

• почему важно сдавать недвижимость официально;
• кто может это делать;
• как выгоднее платить налоги на доход от аренды;
• где выгоднее открывать квартирный бизнес.

Почему важно сдавать недвижимость «по-белому» ?

До 1 сентября 2022 года в Украине ещё действует налоговая амнистия на активы, приобретённые на деньги, с которых не были уплачены налоги и другие обязательные платежи. О том, кто может воспользоваться этой амнистией, какие активы можно задекларировать и как «отбелить» свои деньги, мы рассказывали в этом видео. С нового, 2022 года, государственная налоговая служба Украины ужесточит контроль над доходами украинцев и применит непрямые методы проверок для выявления неофициальных доходов граждан. Украинцам придётся платить налоги даже на прощённые долги, кредиты и частные денежные переводы из других стран. Среди доходов, которые попадают под жёсткую проверку — денежные поступления от сдачи в аренду недвижимого имущества. Конечно, за «неофициальными» арендодателями охотились и раньше. Но есть все основания предполагать, что сейчас налоговики возьмутся за них вплотную. С новыми силами после вынужденного отдыха, когда в связи с карантинными ограничениями правительство объявило мораторий на проверки бизнеса. Штраф за уклонение от уплаты налогов варьируется в зависимости от размера недоплаты в казну. За год может набежать внушительная сумма и штраф составит — от 85 до 170 тысяч гривен (по состоянию на 2021 год).

Кто может официально сдавать недвижимость

Если вы сдаёте в аренду не одну квартиру, а больше, зарегистрируйте свою предпринимательскую деятельность. Согласно Закону Украины No 755, это можно сделать, обратившись к субъекту госрегистрации в местной администрации или к посредникам. По Закону Украины, сдавать в аренду недвижимость могут:

• физические лица;
• физлица-предприниматели на упрощённой системе (едином налоге) — 2-й и 3-й группы налогообложения (ФОП укр.)

Физические лица

Если недвижимость сдают физические лица, им не нужно регистрироваться предпринимателями. Но отчитываться о своём доходе и платить налоги придётся:
• до 1-го мая подать декларацию об имуществе и размере дохода от него за весь предыдущий год;
• до 1-го августа — уплатить с дохода НДФЛ (налог на доходы физ. лиц) и военный сбор.
Физические лица отчисляют государству:
• налог на доходы физ. лиц (НДФЛ) — 18 % от стоимости аренды;
• военный сбор (ВС) — 1,5 % от стоимости аренды.

ФОПы на едином налоге 2-й и 3-й группы налогообложения

Эти предприниматели могут сдавать недвижимость с ограничениями общей площади помещений — не более 400 кв.м. Также они обязаны:
• ежемесячно отчислять единый налог и ЕСВ (единый социальный взнос на общеобязательное государственное социальное страхование);
• подавать отчёты о доходах в налоговую службу (2-я группа — ежегодно, 3-я группа — ежеквартально);
• один раз в год предоставлять налоговую декларацию о доходах.
ФОПы-единщики на 2-й группе налогообложения могут:
• сдавать в аренду собственную недвижимость;
• заниматься субарендой;
• платить единый налог «авансом»: не позднее 20-го числа текущего месяца, либо на год вперёд;
• сдавать недвижимость только гражданам Украины: физлицам, ФОПам и юрлицам на едином налоге.
Предприниматели на 2-й группе отчисляют ежемесячно фиксированную сумму 2 730 грн.:
• единый налог: 20 % от минимальной заработной платы, а это 6 500 х 20% = 1 300 грн;
• ЕСВ (единый социальный взнос на общеобязательное государственное социальное страхование): 22 % от минимальной заработной платы. А это 6 500 х 22 % = 1 430 грн.
ФОПы-единщики на 3-й группе налогообложения могут:
• ● сдавать собственную недвижимость;
• ● заниматься субарендой;
• ● сдавать недвижимость кому угодно.
ФОПы-единщики на 3-й группе налогообложения отчисляют единый налог:5 % дохода от стоимости аренды + ЕСВ (единый социальный взнос). Всем ФОПам необходимо иметь банковский счёт и проводить по нему расчёты в национальной валюте — гривне. Важно! Нежилую недвижимость (офисные помещения, подвалы, торговые места, склады, магазины) арендовать будут ФОПы или юрлица. В этом случае уплата налогов неизбежна. Общая площадь сдаваемых в аренду нежилых помещений не должна превышать 900 кв.м.

Где выгоднее открывать квартирный бизнес

Если вы хотите заняться квартирным бизнесом, покупайте недвижимость в курортных городах. Квартиры у моря — выгодная инвестиция и гарантия постоянного дохода. А в пляжный сезон ваши доходы удваиваются, т.к. квартиры и апартаменты можно сдавать посуточно и дороже. В среднем ставка аренды в Одессе составляет 200 гривен за квадратный метр. То есть, если сдавать квартиры, ограниченные общей площадью — 400 квадратных метров — максимально возможный доход составит около 80 тысяч гривен в месяц или около 1 миллиона гривен в год. Мы сделали расчёты налогов на примере сдачи в аренду на месяц однокомнатной квартиры в спальном районе города Одессы. В среднем арендная плата за такую квартиру составляет 7 500 гривен в месяц. Данные по налогообложению действительны на 2021 год и пока не менялись. Мы сделали расчёты налогов на примере сдачи в аренду на месяц однокомнатной квартиры в спальном районе города Одессы. В среднем арендная плата за такую квартиру составляет 7 500 гривен в месяц. Данные по налогообложению действительны на 2021 год и пока не менялись.

	однокомнатная	2 одно комнатных	3 одно комнатных	4 одно комнатных
Сумма арендной платы	7500	15000	22500	30000
Физическое лицо	1463	2925	4388	5850
НДФЛ (18%)	1350	2700	4050	5400
военный сбор (1,5%)	113	225	338	450
ФОП на 2-й группе	2730	2730	2730	2730
Единый налог (20% от минимальной ЗП)	1300	1300	1300	1300
ЕСВ (22% от минимальной ЗП)	1430	1430	1430	1430
ФОП на 3-й группе	1805	2180	2555	2930
Единый налог (5% от дохода)	375	750	1125	1500
ЕСВ (22% от минимальной ЗП)	1430	1430	1430	1430

По расчётам видим, что если сдаётся одна квартира, выгоднее платить налоги, как физлицо. Две-три однокомнатные квартиры может выгодно сдавать предприниматель на 3-й группе налогообложения. Четыре и больше квартиры — ФОП на 2 группе. Важно! Для пенсионеров-предпринимателей предусмотрены льготы: они не платят единый социальный взнос на общеобязательное государственное социальное страхование (ЕСВ). Поэтому купленную квартиру лучше оформлять на пожилых родителей, которые могут сдавать её официально, как ФОП на 3-й группе. В этом случае они обязаны будут заплатить всего 375 гривен единого налога в месяц (5% от суммы аренды).

если арендодатель — пенсионер
	однокомнатная	2 одно комнатных	3 одно комнатных	4 одно комнатных
Сумма арендной платы	7500	15000	22500	30000
Физическое лицо	1463	2925	4388	5850
НДФЛ (18%)	1350	2700	4050	5400
военный сбор (1,5%)	113	225	338	450
ФОП на 2-й группе	1300	1300	1300	1300
Единый налог (20% от минимальной ЗП)	1300	1300	1300	1300
ЕСВ (22% от минимальной ЗП)	0	0	0	0
ФОП на 3-й группе	375	750	1125	1500
Единый налог (5% от дохода)	375	750	1125	1500
ЕСВ (22% от минимальной ЗП)	0	0	0	0

Совершая сделки купли-продажи, не рискуйте — имейте дело с официальным партнёром надёжных застройщиков.